Spese condominiali arretrate lasciate dai condomini morosi, chi deve pagare per l’erogazione dei servizi necessari? Ecco le soluzioni ammesse dalla legge.
Le spese condominiali arretrate sono un problema per tutti i condomini, non soltanto quelli morosi. Questo perché il mancato pagamento degli oneri comporta inevitabilmente disagi nei servizi, perfino la loro sospensione, e ovviamente buchi di bilancio.
Le spese condominiali sono fondamentali per il condominio, servendo per provvedere a tutte le esigenze comuni, tra cui la pulizia delle scale, la portineria, il giardinaggio, la manutenzione dell’ascensore e il riscaldamento se centralizzato.
Insomma, se alcuni condomini (o inquilini che siano) non sono in regola con le spese condominiali ci sono enormi danni per tutti. Naturalmente, ognuno è responsabile per la propria parte di spese e non è certo tenuto a provvedere agli inadempimenti altrui, ma serve a poco saperlo se intanto mancano i fondi. Serve invece provvedere comunque alle esigenze dello stabile, ma chi paga? Ecco le soluzioni secondo la legge.
Spese condominiali arretrate, la responsabilità dell’amministratore
Oltre ai condomini o inquilini morosi, la responsabilità del mancato pagamento delle spese condominiali ricade sull’amministratore di condominio. Quest’ultimo, infatti, deve occuparsi di raccogliere le somme dai condomini per le spese comuni, ma non solo.
L’amministratore condominiale, infatti, è obbligato dalla legge ad agire in giudizio contro i condomini morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. A stabilirlo è l’articolo 1129 del Codice civile che tratta per l’appunto degli obblighi dell’amministratore di condominio.
Come conseguenza a questo dovere, l’amministratore di condominio non necessita nemmeno dell’autorizzazione da parte dell’assemblea prima di adire legali, ma può autonomamente rivolgersi a un avvocato per ottenere un decreto ingiuntivo.
L’azione dell’amministratore condominiale è fondamentale, perché attraverso il decreto ingiuntivo (provvisoriamente esecutivo) e poi l’atto di precetto, il condominio può recuperare il credito attraverso il pignoramento dei beni dei condomini morosi.
Tra i beni del debitore, anche l’immobile può essere messo all’asta per recuperare il credito, perfino se gravato da ipoteca. In quest’ultimo caso, tuttavia, il condominio concorre con la banca (o altro creditore), potendo ottenere il ricavato che gli spetta in seconda istanza.
L’assemblea, però, ha la facoltà di dispensare l’amministratore dall’azione legale se lo ritiene corretto (ad esempio perché i condomini morosi sono in stato di indigenza oppure hanno dimostrato che si possono rimettere in corso con i pagamenti).
La sospensione dei servizi
Per limitare le conseguenze delle spese condominiali arretrate, è possibile nel frattempo rivolgersi all’amministratore di condominio affinché sospenda i servizi e l’utilizzo dei beni per i condomini morosi.
Ovviamente, ciò è possibile soltanto per le prestazioni che possono essere godute separatamente dai condomini, come il posto nel parcheggio. Non è invece possibile escludere i morosi da altri servizi, necessari al mantenimento delle parti comuni, senza inficiare i diritti di tutti i condomini.
Per quanto riguarda i beni essenziali, come l’acqua e il riscaldamento, la prassi è quella di chiedere prima l’autorizzazione del giudice al fine di evitare contestazioni, seppur non obbligatorio.
Chi paga?
L’azione legale consente di recuperare il debito dai condomini morosi, almeno in parte, a seconda dei beni posseduti e dagli esiti della vendita dopo il pignoramento. In alcuni casi, si può recuperare facilmente l’intero credito, altre volte meno.
Eppure, durante le azioni legali restano indiscutibili problemi pratici per mantenere i servizi. Purtroppo l’unica soluzione è quella che nessuno vorrebbe sentire e che appare poco equa: devono pagare gli altri.
In particolare, l’assemblea può approvare a unanimità (o a maggioranza se c’è urgenza) la costituzione di un fondo morosi per far fronte all’inadempimento e pagare il necessario. Le somme aggiuntive dovranno poi essere pretese in rimborso con l’azione legale, ma nell’immediato non esiste altro modo per risolvere il problema delle spese arretrate.
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