Devo pagare le tasse sui canoni di locazione non percepiti? In quali casi possono liberarmi dell’inquilino moroso? Ecco cosa dice la Corte di Cassazione.
Se l’inquilino non paga il canone di locazione devo pagare le tasse sui proventi che avrei dovuto realizzare?
Le controversie tra proprietari e inquilini sono sempre spinose e non sempre la giustizia formale si adegua alla giustizia sostanziale perché per far valere i propri diritti è sempre necessario agire nel rispetto delle norme, in particolare delle norme che indicano le procedure corrette.
Proprio tale accortezza è mancata nel caso che a breve descriviamo.
Ecco in quali casi si devono pagare le imposte anche sui canoni di locazione non percepiti.
Il caso: inquilino non paga il canone, ma il proprietario non registra la risoluzione del contratto
A trattare il caso è l’ordinanza n. 746 del 9 gennaio 2024 della Corte di Cassazione.
Nel caso in oggetto l’Agenzia delle Entrate invia un avviso di pagamento nei confronti di una contribuente perché per l’anno di imposta 2007 non aveva dichiarato il reddito relativo a una locazione a uso commerciale di un immobile. La locazione di locali commerciali è disciplinata da un contratto del 15 dicembre 2005. La contribuente impugna l’avviso perché per il periodo di imposta in oggetto l’inquilino non aveva versato il canone di locazione.
La commissione tributaria provinciale dichiara inammissibile il ricorso. I giudici di secondo grado evidenziano che, sebbene il contratto di locazione sia stato stipulato nel 2005, la registrazione era avvenuta solo il 15 febbraio 2008; che la successiva risoluzione era stata comunicata a mezzo modello F23 solo il 13 marzo 2008 e che il fallimento della società conduttrice era stato dichiarato il 2 aprile 2009.
Ai fini fiscali non rileva quindi ciò che è successo prima della registrazione del contratto, secondo i giudici non ha alcuna rilevanza neanche il contratto risolutivo del 2007 vista la dichiarazione del rappresentante legale della società conduttrice di non aver corrisposto i canoni. Tale contratto risulta intempestivo rispetto ai redditi 2007 dello stesso. Infine, secondo i giudici la mancata percezione dei canoni non esclude l’obbligo di dichiararli e che non vi è nemmeno prova di un procedimento giudiziario per il recupero dei canoni non percepiti.
Corte di Cassazione, la risoluzione del contratto di locazione non è valida se non registrata
Il contribuente propone ricorso in Cassazione, i motivi dell’impugnazione sono:
- violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 26 Tuir assumendo che tale norma, pur individuando una presunzione di incasso dei canoni di locazioni a uso diverso, va applicato sino a prova contraria;
- omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in quanto il giudice non ha considerato che anche il legale rappresentante della società affittuaria aveva confermato il mancato pagamento dei canoni e la dichiarazione di fallimento di quest’ultima.
La Corte di Cassazione con l’ordinanza 746 del 9 gennaio 2024 sottolinea che, per le locazioni a uso diverso da quello abitativo, il reddito si intende prodotto e quindi deve essere dichiarato e tassato fino a quando risulta in vita un contratto di locazione. Ne deriva che fino a che non interviene la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, le imposte devono essere versate indipendentemente dall’effettiva percezione.
Tale regola non trova applicazione nel caso in cui il rapporto contrattuale sia venuto meno per la scadenza del termine e il locatario abbia chiesto la restituzione del bene, oppure nel caso in cui nel contratto sia presente una clausola risolutiva per inadempimento oppure una clausola di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere.
A questo punto suggeriamo sempre di inserire tale tipologia di clausola.
Nel caso in oggetto, non essendovi le clausole citate, la tassazione sui canoni che avrebbe dovuto percepire sono tassabili. Solo a seguito della registrazione della risoluzione i canoni di locazione non sono più soggetti a imposizione, trovando applicazione l’ordinaria tassazione catastale dell’immobile.
L’articolo 17 del Dpr n. 131/1986 prevede che la risoluzione del contratto è uno degli eventi che devono obbligatoriamente essere portati a conoscenza dell’Amministrazione finanziaria.
Pertanto, la mancata esecuzione della formalità della registrazione rende inopponibile all’Amministrazione finanziaria la risoluzione del contratto.
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