Locazione turistica, come funziona, tasse e novità degli affitti brevi

La locazione turistica, che si configura negli affitti brevi degli immobili, come funziona e come è tassata anche alla luce delle novità 2024?

I contratti di locazione turistica sono una forma di business sempre più diffuso visto che permette di mettere a reddito il proprio immobile in modo semplice e immediato. Ma come funziona questa tipologia di locazione per affitti brevi e come è tassata? Proprio a proposito della tassazione bisogna premettere che la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto delle importanti novità al riguardo.

La disciplina che è alla base degli affitti brevi prevede determinati limiti sia nell’applicazione che dal punto di vista del numero degli immobili per quel che riguarda il regime fiscale. In questo articolo, oltre ad analizzare la normativa che è alla base della locazione turistiche, vedremo anche quelli che sono gli obblighi dichiarativi per i redditi a essa derivanti se si sceglie la cedolare secca o il regime di tassazione ordinario.

In particolar modo molto interessante, anche se particolarmente complesso, risulta essere il relativo trattamento fiscale che regola le locazioni turistiche.

Sebbene occorra rivolgersi sempre al proprio consulente fiscale di fiducia per conoscere tutte le minime sfaccettature relative alla normativa di riferimento del trattamento fiscale dei redditi di derivanti dalla locazione turistica d’immobili adibiti a case e appartamenti per vacanze, in questa guida verranno brevemente analizzati i principali aspetti relativi al suddetto trattamento fiscale, cercando di concentrare l’attenzione sulle attività di locazione, che al verificarsi di determinati presupposti, configurano un’attività come commerciale o altri casi per i cui proventi vengono qualificati come redditi diversi o redditi fondiari.

Cosa è la locazione turistica e come funziona

Prima di affrontare la disciplina delle locazioni turistiche dal punto di vista fiscale, è bene affrontare l’argomento prima di tutto dal punto di vista civilistico.

Secondo il Codice del turismo possono essere annoverati tra le attività di locazione turistica:

gli esercizi di affittacamere, che l’art.12, comma 2, definisce come strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggi ed eventualmente servizi complementari;
i bed and breakfast, di cui all’art.12 dello stesso codice, comma 3, vanno definiti come “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriali, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”;
le unità abitative ammobiliate a uso turistico, articolo 12, comma 5 definite come ”strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi.

I contratti di locazione turistica devono avere specifiche caratteristiche, ovvero:

l’oggetto del contratto deve essere un immobile a uso abitativo di categoria catastale da A1 a A11, con l’esclusione di A10;
la durata massima del pernottamento deve essere di 30 giorni riferiti come limite annuo per uno stesso soggetto;
il contratto deve essere stipulato tra privati e non deve configurarsi l’attività di impresa (e proprio per questo motivo il proprietario non può possedere più di quattro immobili interessati da questo tipo di locazione);
il servizio fornito deve riguardare solo l’immobile (pulizia e cambio di biancheria a fine soggiorno) senza che vengano offerti i servizi che solitamente sono previsti negli alberghi (riordino quotidiano della stanza, cambio di biancheria, pulizia quotidiana).

Il contratto per le locazioni turistiche

Anche se si tratta di affitti brevi, non si deve pensare che non serva firmare un contratto di locazione. Quest’ultimo è sempre obbligatorio e deve sempre essere redatto e firmato da entrambe le parti. Con gli affitti brevi, infatti, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, ma quest’ultimo deve sempre essere presente.

Si rammenta che il limite di 30 giorni previsto dalle locazioni turistiche è riferito per ogni soggetto nell’arco di un anno. Solo in questo caso il contratto risulta essere esente da imposta di bollo e di registro.

Non esiste un modello di contratto standard e si può stipulare un contratto libero in cui l’unico vincolo che esiste è quello riferito alla modalità di pagamento che deve rispettare il limite che stabilisce la legge per i pagamenti in contanti (nel 2024 è di 5.000 euro). Nei casi in cui questo limite sia superato la locazione turistica deve essere saldata con mezzi di pagamento tracciabile.

Da ricordare che la tassa di soggiorno segue una normativa Comunale e proprio per questo anche negli affitti brevi è previsto che sia versata.

Locazioni turistiche: il trattamento fiscale

Entrando nel merito delle disposizioni fiscali generali che regolano la tassazione delle locazioni turistiche, è possibile classificare il reddito da locazione secondo tre diverse configurazioni previste dal TUIR:

reddito fondiario;
reddito diverso;
reddito d’impresa.

Quali sono gli elementi distintivi che fanno ricadere reddito da locazione turistiche tra i redditi fondiari a tra le altre tipologie di redditi?

Un elemento fondamentale può essere rappresentato dalle prestazioni di servizi accessori come ad esempio la consegna e la sostituzione della biancheria, o ancora il riordino dei locali dati in uso.
L’assenza di questi servizi infatti, classificati come aggiuntivi, consente di annoverare i proventi da locazione turistica come redditi fondiari di cui all’ex. Art.36 del TUIR.

Un ulteriore elemento di distinzione affinché i redditi da locazione turistica siano classificabili come redditi di natura fondiaria, riguarda il concetto di organizzazione e professionalità. Infatti la locazione deve essere svolta senza tali requisiti, che se fossero invece presenti, configurerebbero l’eventuale esistenza di una attività d’impresa, seppur di semplice gestione immobiliare e non di prestazione di servizi alberghieri.

Sono classificabili invece nei redditi diversi art.67 comma 1, lett. i del TUIR, tutte le attività di locazione turistica che offrano i servizi aggiuntivi alberghieri, ma che non abbiano i requisiti di professionalità e organizzazione e che non siano svolte in maniera abituale.

I documenti da conservare per dichiarare il reddito

Il canone di locazione turistica segue il criterio della competenza e per dichiarare il reddito è necessario che il proprietario sia in possesso di:

contratto di locazione breve;
ricevuta di pagamento, che ricordiamo deve essere emessa solo se l’ospite la richiede se il pagamento avviene con mezzi di pagamento tracciabili; se il pagamento avviene in contanti, invece, va sempre rilasciata;
prenotazioni e incassi se si utilizzano portali web diretti o di intermediazione.

Locazioni turistiche: cedolare secca o regime ordinario?

Per le abitazioni concesse in locazione turistica ricadenti nella categoria dei redditi fondiari, è possibile scegliere il regime di tassazione agevolato definito “cedolare secca” sugli affitti che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’irpef.

Queste disposizioni possono trovare applicazione anche per gli immobili soggetti a locazioni turistiche, a patto che essi producano redditi fondiari e non redditi da attività commerciali.

L’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

Si può ricorrere al regime sostitutivo della cedolare secca anche nel caso cui l’immobile viene affittato grazie all’intermediazione di un’agenzia immobiliare.
In questo caso il contratto di locazione viene concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che quindi si assume diritti e obblighi nei confronti del locatario.

In alternativa il proprietario più scegliere di assoggettare la tassazione all’Irpef: il canone di locazione lordo deve essere diminuito del 5% (deduzione forfettaria) e fatto rientrare nel reddito imponibile. In questo modo è assoggettato alle aliquote Irpef in base allo scaglione di reddito in cui si ricade.

Come cambia la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2024

La Legge di Bilancio 2024 ha portato novità importanti sulla cedolare secca per gli affitti brevi poiché l’aliquota agevolata al 21% può essere applicata solo per il primo immobile. Dal secondo immobile in poi, invece, l’aliquota sale al 26%.