Cosa rischia l'inquilino che non rispetta il regolamento condominiale?

Ecco quali sono i doveri dell’inquilino riguardo al regolamento condominiale, cosa rischia se non lo rispetta e quali sono gli obblighi del locatore.

Il rapporto giuridico tra inquilino e locatore è sancito e regolamentato dal contratto d’affitto come rapporto tra le due parti. Il conduttore, infatti, non ha alcun tipo di dovere o diritto rispetto al condominio e al relativo regolamento, al quale è invece vincolato il locatore. Nonostante ciò, è inevitabile che le norme previste dal regolamento condominiale possano scontrarsi con il comportamento dell’inquilino, essendo colui che effettivamente utilizza l’immobile.

È però constatato che l’inquilino non ha rapporti giuridici con il condominio, pertanto è il locatore ad avere la responsabilità delle sue azioni nei confronti dell’assemblea condominiale. Questo vuol dire che se il conduttore viola una regola per cui è prevista una sanzione, quest’ultima potrà essere comminata al locatore/condomino; in quanto soggetto obbligato al rispetto del regolamento è infatti tenuto ad assicurare che anche il comportamento del conduttore sia conforme, salvo che appunto abbia fatto il possibile per evitarlo.

Resta però da capire quali sono i doveri dell’inquilino nei confronti del locatore riguardo al regolamento condominiale, nonché i rischi comportati dalle violazioni. La questione è stata ampiamente dibattuta dalla giurisprudenza, che peraltro ha consolidato un solido orientamento in proposito. Ecco cosa c’è da sapere.

L’inquilino deve rispettare il regolamento condominiale?

Come anticipato, l’inquilino è vincolato dal contratto di locazione e dai relativi obblighi e doveri, ma non facendo parte del condominio non è direttamente tenuto al rispetto del suo regolamento. Quest’obbligo, affinché esista, deve infatti essere presente in una clausola apposita nel contratto d’affitto. Soltanto così il locatore può imporre all’inquilino di rispettare il regolamento condominiale e non avere a sua volta problemi con il condominio.

Di norma, tutti i contratti di affitto che riguardano appartamenti in un condominio contengono questo tipo di clausola, ma è comunque opportuno specificare che nel caso in cui fosse assente non c’è alcun vincolo per il conduttore. Questo però non significa che gli inquilini possano fare tutto quello che vogliono senza curarsi del regolamento, poiché la situazione non è così semplice e soprattutto non priva di conseguenze.

Cosa rischia l’inquilino che non rispetta il regolamento condominiale?

Ammesso che il contratto d’affitto imponga all’inquilino di rispettare il regolamento condominiale, in caso di violazione ci sono i seguenti rischi:

ordine di cessazione della condotta molesta da parte del condominio;
applicazione della sanzione pecuniaria prevista dal regolamento condominiale (in ogni caso entro il limite di 200 euro che sale a 800 euro per la recidiva);
comminazione dell’eventuale penale contenuta nel contratto di locazione;
lo sfratto se la violazione costituisce un grave inadempimento.

Vediamo infatti che il condominio può agire sia contro l’inquilino che contro il locatore per pretendere la cessazione della condotta molesta, chiedendo un risarcimento al locatore se quest’ultimo non ha imposto il rispetto delle regole condominiale o comunque non ha provveduto a prevenire o sanzionare le violazioni.

In caso di violazione grave oppure ripetuta, quindi, l’inquilino può anche essere sfrattato. Stiamo però presupponendo che il locatore abbia fatto il possibile per assicurare il rispetto delle regole condominiali e che agisca di conseguenza per preservare l’ordine. Può invece accadere, come dimostrano le sentenze, che ci sia una primaria colpa del locatore nel non imporre il rispetto del regolamento condominiale o addirittura consentendo esplicitamente azioni vietate.

Ebbene, anche in questi casi l’inquilino è tenuto a conformarsi a quanto richiesto dal regolamento e a cessare le condotte moleste per continuare ad abitare nell’appartamento, ma può agire in giudizio contro il locatore/condomino chiedendo un risarcimento per il danno subito, eventualmente anche in merito alla risoluzione anticipata del contratto. Il locatore, invece, è in questo caso pienamente responsabile delle violazioni nei confronti dell’assemblea condominiale, così come sarebbe stato se pur avendo intimato al conduttore il rispetto del regolamento non avesse provveduto a sanzionare le violazioni.