Come avviene la tassazione dei redditi derivanti dal possesso di un’abitazione? Ci sono agevolazioni fiscali di cui si può usufruire per abbassare l’imponibile?
Chi ha un immobile ne è consapevole, sugli immobili si pagano diverse tasse di varia natura. Per questo motivo conoscere i principali regimi di tassazione dei redditi derivanti dall’abitazione può essere un valido strumento per scegliere quello migliore per ognuno.
Partiamo con un dato di fatto: qualunque immobile produce, generalmente,un reddito che va dichiarato nel modello 730 ( Quadro B) o nel modello Redditi PF ( Quadro RB). Questo reddito è costituto dalla rendita catastale rivalutata, se l’immobile non è locato, oppure dal canone per gli immobili concessi in locazione.
Vediamo, adesso, come avviene la tassazione di questi redditi
Il reddito dell’abitazione non locata
Per il fisco un immobile è un bene indice di capacità contributiva per il soggetto possessore. Questo significa che gli immobili producono reddito derivante, a seconda dei casi, dalla loro rendita catastale rivalutata o dal canone di affitto. Entrambe le tipologie di reddito devono essere riportate in dichiarazione dei redditi, per essere assoggettate ad IRPEF, con alcune eccezioni.
La regola generale della tassazione degli immobili non locati prevede una tassazione ai fini IRPEF data dalla rendita catastale che viene determinata in modo forfettario tenendo in considerazione le tariffe d’estimo.
Tra i criteri adottati per la determinazione della rendita concorrono la zona censuaria, la categoria dell’immobile, la classe e la consistenza dell’unità immobiliare.
Ricordiamo che anche questo Governo ha proposto la revisione del catasto al fine di allineare le rendite al reale valore degli immobili.
Tuttavia, per l’abitazione principale, ovvero l’abitazione in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente, spetta una deduzione dal reddito complessivo, fino all’ammontare della rendita catastale. Questo significa che l’abitazione principale non è soggetta a tassazione ai fini IRPEF.
Il reddito degli immobili concessi in affitto
Quando l’immobile viene concesso in locazione con una contratto “ordinario” è necessario indicare in dichiarazione dei redditi il 95% del canone, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione.
Tuttavia, il locatore può scegliere una tassazione alternativa, optando per il “regime della cedolare secca”. La cedolare secca è un regime opzionale. In questo caso viene applicata un’imposta sostitutiva che va appunto a sostituire Irpef, addizionali regionali, comunali, imposta di bollo.
L’aliquota applicata è al 21% per i contratti in regime ordinario e il 10% per il canone concordato. Possono accedere ai contratti di locazione con il regime della cedolare secca solo gli immobili nelle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze.
La scelta di questo regime comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione dell’indice ISTAT.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo.
Dal punto di vista della convenienza fiscale, il regime della cedolare può essere molto vantaggioso per tutti quei soggetti che possiedono altri redditi assoggettati ad IRPEF. Infatti, maggiore è il reddito assoggettato ad IRPEF, maggiori potrebbero essere le aliquote applicabili al canone di locazione qualora questo non fosse “cedolato”.
La cedolare, quindi, avvantaggia i soggetti con redditi soggetti ad IRPEF. Considerando che il primo scaglione è tassato con aliquota al 23% è facile capire la convenenza di tale regime sostitutivo dell’Irpef.
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