Imu: come funziona per le aree edificabili

di | 31 Maggio 2012 - 13:59


Quali parametri si devono prendere in considerazione per la qualificazione di un’area edificabile? Quando un terreno si può dunque considerare "area edificabile" ai fini fiscali Imu?

Definizione di area edificabile

Il comma 2 dell’articolo 36 del Dl 223/2006, a tal proposito, parla chiaro: «Un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvaione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo». Cosa significa, in breve? Che a contare prevalentemente è il Comune, non gli organi regionali, pertanto la fiscalità entrerà in vigore nel momento in cui le modifiche allo strumento urbanistico vengono adottate dal Comune. Perciò, è il Comune ad approvare l’edificabilità ai fini fiscali.

Sotto questo aspetto, una precisazione va fatta nel caso in cui lo strumento urbanistico non sia perfezionato o manchi un piano attuativo: questi sono criteri che non vanno a pregiudicare la natura di area edificabile, se vi è l’adozione della delibera comunale, ma allo stesso tempo, gli elementi che mancano per la conclusione dell’iter amministrativo possono influenzare il valore e la base imponibile dell’area.

I terreni pertinenziali

Per ciò che concerne i terreni pertinenziali dei fabbricati, secondo la lettera a) del comma 1 dell’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, questa viene considerata parte del fabbricato, e la sua redditività non risulta dunque autonoma ma assoggettata alla rendita dell’immobile. La controversia nata da tale questione riguarda però prevalentemente aree come orti o giardini, considerate unità immobiliari autonome, eppure l’articolo 2 del Decreto legislativo 504/1992 definisce «fabbricato» ai fini fiscali l’unità immobiliare iscritta o da iscrivere al catasto dei fabbricati, comprendente l’area occupata dalla costruzione e di quella che ne costituisce la pertinenza: l’asservimento del terreno di pertinenza al fabbricato fa sì dunque che sia anche imponibile. Eppure il caso resta controverso in alcuni casi: a tale scopo si consiglia di premunirsi dell’idonea documentazione al fine di separare il fabbricato dal vincolo pertinenziale qualora ne sussistano i termini (per eventuali disguidi si consiglia di rivolgersi alle sedi idonee).

I parametri che determinano il valore

Tra i parametri che riguardano la determinazione del valore delle aree fabbricabili figurano la classe demografica del Comune, l’indice di edificabilità, il mercato edilizio dell’area, le sue caratteristiche, la sua ubicazione e le sue dimensioni. Tuttavia, esistono molteplici variabili che influenzano la quantificazione del lotto di terreno in questione:

- l’ubicazione dell’immobile è molto importante, perché i valori possono mutare anche in maniera rilevante di zona in zona;

- importante considerare anche la caratteristica edificatoria dell’area, o meglio, valutare la quantità edificabile su tale lotto per una quantificazione più corretta e non discriminatoria;

- valutare la presenza di vincoli relativi agli strumenti urbanistici, e che possono essere sintetizzati in un’eventuale cessione gratuita al Comune di parte del lotto per la costruzione di strumenti urbanistici comunali (come marciapiedi e parco giochi) o edifici popolari: a tal proposito bisgonerà dunque effettuare una decurtazione del valore dell’area rispetto a quelle aree che sono invece prive di tali vincoli, o in base alla dimensione ridotta di effettiva edificabilità del terreno rispetto alla superficie catastale del lotto, oppure in base al ridotto valore di mercato (come nel secondo caso sopraccitato);

- sarà inoltre opportuno valutare se vi siano altre caratteristiche che rendano complicata l’edificazione o ne riducano il valore (aree cimiteriali, vincoli paesaggistici, ecc.), ma allo stesso tempo bisognerà considerare anche se vi sono presenti altri elementi che ne accrescano (come ad esempio le posizioni panoramiche) il valore. Al valore finale dovrà inoltre essere sottratta la spesa eventuale finalizzata a lavori quali bonifica del suolo, abbattimento di alberi, et similia.

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