Sconto IMU del 50% per gli immobili inagibili o inabitabili senza la dichiarazione. Basta l’autocertificazione per ottenere il riconoscimento dell’agevolazione, lo sancisce la Corte di Cassazione.
Per gli immobili inagibili o inabitabili che, di conseguenza, non possono essere utilizzati dai proprietari, è previsto uno sconto IMU del 50% anche con autocertificazione dello stato dell’immobile.
A ribadire questi principi sono diverse ordinanze della Corte di Cassazione, tra cui l’ordinanza n.1263 del 21 gennaio 2021 e l’ordinanza n. 19665 dell’11 luglio 2023 sempre della Corte di Cassazione, entrambe in applicazione dell’articolo 13 comma 3, lett. b, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.
La Cassazione in queste ordinanze sottolinea l’importanza del principio di collaborazione e buona fede tra contribuenti ed ente impositore. Ne deriva che se il Comune è a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile, la riduzione del 50% dell’imposta spetta anche in caso di mancata presentazione della dichiarazione IMU.
Per i fabbricati dichiarati inagibili, inabitabili e di fatto non utilizzati, il contribuente ha facoltà di presentare un’autocertificazione per la riduzione dell’imposta del 50%, in alternativa all’accertamento dello status dell’immobile da parte dell’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario.
IMU per gli immobili inagibili e non utilizzati, sconto del 50% con autocertificazione
L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, o propria, il presupposto dell’imposta è il possesso di beni immobili, ma vi sono delle esenzioni, come quella per la prima casa, tranne nel caso in cui trattasi di immobili classificati in categorie catastali di lusso.
La base imponibile IMU è ridotta alla metà per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale condizione.
Ad esempio, nel caso in cui l’immobile sia in corso di ristrutturazione e quindi per parte dell’anno non agibile e per altra parte agibile, si pagherà l’IMU solo per il periodo in cui di fatto l’immobile può essere usato.
L’articolo 13, comma 3, lettera b, ribadisce l’accesso alla riduzione del 50% dell’imposta
per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione.
In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione
Ad accertare l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile quindi è l’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario. In alternativa, è consentito avvalersi dell’autocertificazione, nella forma di dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
Nell’Ordinanza 19665 del 2023 viene, inoltre, ribadito che il perdurante stato di inagibilità, inabitabilità dell’immobile non necessita della reiterazione per il futuro di una specifica richiesta da parte del contribuente per usufruire della riduzione dell’IMU nella misura del 50%. In questo caso è sufficiente che l’ente impositore abbia conoscenza della sopravvenuta e protratta inutilizzabilità dell’immobile.
Quando un immobile è considerato inagibile e non utilizzabile?
Un immobile è considerato inagibile quando il suo degrado fisico non può essere ripristinato da interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Siamo quindi di fronte a edifici pericolanti, diroccati o fatiscenti.
A titolo esemplificativo possono essere considerati inagibili i fabbricati che hanno solai e tetti con lesioni talmente gravi da costituire un pericolo di crollo, oppure fabbricati con muri perimetrali con lesioni talmente gravi che possano far presumere crolli parziali o totali.
Ma anche quegli edifici per cui il Comune ha emesso ordinanza di demolizione o ripristino volta a evitare danni a terzi.
Deve però essere ribadito che vi è obbligo per il proprietario di comunicare qualunque cambiamento dello stato dell’immobile. Ad esempio, nel caso in cui l’immobile riacquisti la sua abitabilità, come nel caso in cui sia stato sottoposto a pesanti interventi di ristrutturazione, entro il 30 giugno dell’anno successivo all’evento che ha cambiato lo stato dell’immobile deve essere presentata la dichiarazione IMU. Questa resta valida fino a quando non interviene un nuovo evento che modifichi la situazione dell’immobile,
Quando basta l’autocertificazione?
L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1263 del 21 gennaio 2021, ribadisce che:
“nella ipotesi di immobile inagibile, inabitabile e comunque di fatto inutilizzato, l’imposta va ridotta al 50 per cento, ai sensi del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 8, comma 1, e qualora dette condizioni di inagibilità o inabitabilità accertabili dall’ente locale o comunque autocertificabili dal contribuente permangano per l’intero anno, il trattamento agevolato deve estendersi a tutto il relativo arco temporale, nonché per i periodi successivi, ove sussistano le medesime condizioni di fatto.”
Insomma, non è necessario che il contribuente fornisca al Comune informazioni già note. Se questi è a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile, è da escludersi il pagamento dell’IMU in misura integrale, anche in assenza della richiesta di sconto del 50%.
Riduzione Imu del 50%, vale il principio di collaborazione e buona fede
Il rapporto tra enti impositori e contribuenti si basa sul principio della collaborazione e della buona fede. Non si tratta di un auspicio, bensì di un principio fissato per legge, dallo Statuto del Contribuente (legge n. 212 del 2000, articolo 10, comma 1).
Non è la prima volta che la Cassazione lo ricorda. Nel caso specifico, lo fa per ribadire che il Comune non può chiedere al contribuente di pagare una tassa non dovuta, ancor di più quando è a conoscenza degli elementi che comportano l’accesso a sconti e agevolazioni fiscali.
Nell’ordinanza del 21 gennaio 2021 viene quindi ribadito che:
“quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune è da escludersi il pagamento dell’ICI in misura integrale anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50% tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 1), di cui è espressione anche la regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’ente impositore (L. n. 212 del 2000, art. 6, comma 4).”
Insomma, collaborazione e divieto di produrre documenti relativi a fatti già noti all’ente impositore. La Cassazione ribadisce ancora una volta due principi importanti nel rapporto tra contribuenti e pubbliche amministrazioni, ancora oggi di difficile applicazione.
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